Định giá đất sát với giá thị trường - lời giải cho bài toán quản lý, sử dụng hiệu quả đất đai Bài 3: Nhiều thách thức đặt ra

Việc bỏ khung giá đất và HĐND tỉnh phải xây dựng bảng giá đất dựa trên nguyên tắc thị trường là bước đột phá, là cuộc cách mạng về tầm nhìn và tư duy quản lý, bỏ áp đặt mệnh lệnh hành chính, sử dụng các công cụ thị trường để xây dựng chính sách về giá đất. Nhưng, quy định việc định giá đất phù hợp với thị trường là điều rất khó trong thực tế, đứng trước nhiều thách thức, nhất là khi dữ liệu thông tin giá đất chưa hình thành.

• Bài 1: Bất cập trong định giá đất - “mảnh đất” màu mỡ cho tiêu cực, tham nhũng
• Bài 2: Đưa đất đai về giá trị thực

Làm thế nào để xác định được giá đất đúng với giá thị trường?

Điều 153 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) giải thích thuật ngữ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường làm cơ sở cho cơ quan định giá thực hiện. Theo đó, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá đất đúng với giá thị trường đang là vấn đề đặt ra. Bởi như phân tích của TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, tại Điều 153 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa làm rõ thị trường ở đây là thị trường nào? Thị trường có tổ chức hay thị trường thả nổi? Ở địa bàn chưa được đầu tư cơ sở hạ tầng hay đã được đầu tư? Chưa kể, giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường này sẽ do đơn vị tư vấn tự nhận định hay phải có một quyết định, văn bản của cơ quan có thẩm quyền khẳng định cũng là điều chưa được dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) làm rõ.

Theo phân tích của PGS.TS Đinh Dũng Sỹ, nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, tại Điều 153 của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định theo hướng “việc định giá đất phải bảo đảm nguyên tắc là theo mục đích sử dụng đất”. Nhưng mục đích sử dụng đất này phải tùy từng trường hợp, vì thu hồi đất nông nghiệp để làm dự án nhà ở thương mại thì giá đất trước dự án và sau dự án khác nhau rất nhiều. Nếu chúng ta định giá đất để đền bù cho người dân theo giá đất nông nghiệp (giá trước dự án), mà không tính đến địa tô chênh lệch sau khi thực hiện dự án sẽ vẫn chưa thể xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Do vậy, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ đề nghị, cần cụ thể hóa hơn nữa trong Điều 153 dự thảo Luật về việc định giá căn cứ vào thời hạn sử dụng đất và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

“Để biết được toàn diện, cụ thể các quy định về giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì khi trình Quốc hội cho ý kiến lần thứ hai tới đây, Chính phủ phải có dự thảo Nghị định hướng dẫn, thậm chí kể cả dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của Bộ Tài nguyên và Môi trường trình kèm. Có như vậy mới có thể biết được các quy định về giá đất có khả thi hay không”, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ đề nghị.

GS.TS Hoàng Văn Cường, đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội chỉ ra một vấn đề khác cần chú ý, đó là đất đai là một tài sản khác hoàn toàn với các tài sản khác, không phải cùng mục đích sử dụng là sẽ có giá giống nhau. Trong thực tế giao dịch đất đai không khó để thấy hai mảnh đất cạnh nhau nhưng chỉ có khác biệt một chút về hình thể, kích thước là đã có giá khác nhau. Khi mua bán trên thị trường, nếu có người rất muốn mua mảnh đất này thì sẵn sàng mua giá cao, có người đang rất cần bán, thì sẵn sàng bán giá thấp hơn để bán được nhanh. “Giá cả thị trường rất dễ biến động. Vì vậy, định giá đất dựa trên giá cả thị trường là điều vô cùng khó vì Nhà nước sẽ không bao giờ nắm bắt, theo sát được điều đó”, GS.TS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Là người có kinh nghiệm tham gia định giá đất, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình Quách Tất Liêm cho rằng, cả lý thuyết và thực tế đều cho thấy 5 phương pháp tính giá đất đang được áp dụng ở nước ta đều mang tính tương đối, khi đối chiếu phục vụ điều tra, kiểm toán vẫn có thể bị quy kết là sai phạm dù vẫn có tham vấn của công ty tư vấn độc lập. Do vậy, thay vì 5 phương pháp định giá đất hiện nay, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình đề nghị, cần thu hẹp số lượng phương pháp định giá đất, chú ý không áp dụng phương pháp mới, đòi hỏi ứng dụng máy móc tiên tiến, kỹ thuật phức tạp sẽ gây áp lực lớn cho địa phương khi triển khai. Mục tiêu cao nhất, theo Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hòa Bình, Luật Đất đai (sửa đổi) cần đưa ra công thức tính tiền sử dụng đất “dễ áp dụng, ai cũng tính được, nhiều người tính nhưng đều chỉ ra một mức giá”.

Dữ liệu thông tin về giá đất - thách thức lớn nhất

Bên cạnh những vấn đề khó trong lý luận và thực tiễn như trên, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm thay thế cho khung giá đất 5 năm hiện nay đứng trước thách thức lớn nhất là cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất chưa hình thành. Phó Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cũng thừa nhận, 5 phương pháp định giá đất hiện nay rất khó chính xác nếu không xây dựng được cơ sở dữ liệu rõ ràng, phản ánh, thống kê đầy đủ giá trị đất đai, hoạt động kinh doanh đất đai. Đây là cơ sở để xây dựng bảng giá đất sát với giá trị thị trường trong điều kiện bình thường, ổn định, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động.

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp cũng cho rằng, việc áp dụng trên thực tế quy định xây dựng định kỳ bảng giá đất hàng năm ngay ở thời điểm Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất.

“Việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được. Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng và không thể triển khai được thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc. Nên chăng, quy định này phải có lộ trình cụ thể, từng bước một để phù hợp với điều kiện thực tế như thí điểm sau 3 - 5 năm sau đó đúc kết và nhân rộng”, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đề nghị.

Thực tế này cùng với quy định về chức năng quản lý và phương thức quản lý thị trường bất động sản và các giao dịch đất đai hiện nay khiến cơ quan chức năng gặp nhiều khó khăn trong thu thập dữ liệu. Như bình luận của TS. Châu Hoàng Thân, Đại học Cần Thơ, cơ quan quản lý gần như không thể thu thập được dữ liệu giá đất giao dịch thực tế trên thị trường nên cơ sở tham chiếu là không đáng tin cậy, không hệ thống và thiếu minh chứng rõ ràng. Khi còn chưa có được dữ liệu về “giá đất phổ biến trên thị trường” thì gần như không thể tìm được cái gọi là “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường”.

Mặt khác, như quy định tại các Điều 154, 155 và một số điều khoản liên quan tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), bảng giá đất do cấp tỉnh lập và ban hành mỗi năm một lần, giá đất cụ thể thì có thể do cấp tỉnh và cấp huyện cùng ban hành. Các cơ quan chuyên môn của tỉnh và huyện sẽ phải tham mưu giúp UBND cùng cấp xây dựng bảng giá cũng như giá đất cụ thể. Khi xây dựng giá sẽ phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để giúp việc, sau đó trình Hội đồng thẩm định và UBND cùng cấp phê duyệt. Chưa kể, giá đất cụ thể sẽ phải được xây dựng, thẩm định, phê duyệt liên tục mỗi khi có giao dịch. Khối lượng công việc như vậy là rất lớn, như nhận định của nguyên Vụ trưởng Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính phủ, PGS.TS Đinh Dũng Sỹ “chưa thể hình dung được các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, huyện phải tổ chức công việc như thế nào để xây dựng hai loại giá này. Đây là dấu hỏi liên quan đến tính khả thi của việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, giá đất cụ thể, cần được Chính phủ có báo cáo giải trình cụ thể hơn”.

Việc quy định định giá đất phù hợp với giá thị trường trong thực tiễn rất khó, do vậy Phó trưởng Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Nam Phan Thái Bình đề nghị, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần phải quy định thật kỹ về tiêu chí, các điều kiện, các căn cứ về pháp lý, căn cứ vào thực tiễn, những cơ sở để tham khảo, hội đồng định giá như thế nào, các thành phần như thế nào để bảo đảm định giá sát với giá thị trường. Những vấn đề này phải xác định rất cụ thể trong dự thảo Luật và giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.