Hoàn thiện tối đa quy định về định giá đất

Định giá đất như thế nào để mức giá của Nhà nước phản ánh sát giá thị trường là câu hỏi luôn được đặt ra mỗi lần sửa đổi Luật Đất đai. Đặc biệt, bảng giá đất phải điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, nhà nước, doanh nghiệp, cũng như giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau. Đây là việc khó nhưng dứt khoát phải làm được theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18 – NQ/TW của Trung ương.

Đất đai là tài nguyên hữu hạn, là nguồn lực rất quan trọng cho phát triển. Để có thể phát huy cao nhất và mang lại giá trị lớn nhất thì nguồn lực đất đai cần được phân bổ cho những ngành, lĩnh vực sử dụng hiệu quả nhất, cho những người sử dụng hiệu quả nhất, qua đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Vai trò của thị trường trong quản lý và sử dụng đất được nâng cao cũng sẽ giúp tăng cường tính công khai, minh bạch của thị trường, qua đó thị trường sẽ hoạt động hiệu quả hơn và Nhà nước cũng sẽ có đầy đủ hơn các dữ liệu để quản lý, điều tiết thị trường hoạt động hiệu quả.

Để nâng cao vai trò của thị trường trong quản lý và sử dụng đất, tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Trung ương đã đưa ra định hướng mở rộng quyền tiếp cận đất đai đối với người dân và doanh nghiệp thông qua xác định mở rộng hạn mức và đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; xác định việc giao và cho thuê đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất; bỏ khung giá đất và quy định có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường…

Tuy nhiên, việc bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá sát với giá thị trường cũng sẽ chịu lực cản lớn bởi động chạm đến vấn đề lợi ích, do đó đòi hỏi phải có quyết tâm chính trị cao trong quá trình thực hiện. Dù vậy, GS.TS Hoàng Văn Cường khẳng định, cần kiên định giữ việc bỏ khung giá đất định kỳ, xác định giá đất trong bảng giá đất theo thị trường, thay đổi thời hạn ban hành và căn cứ điều chỉnh, bổ sung trường hợp sử dụng bảng giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Theo ông Cường, xây dựng bảng giá đất hàng năm trong năm đầu tiên sẽ khó, nhưng sau một quá trình cập nhật thông tin giá đất (theo thông lệ là 3 năm), cùng với quy định bắt buộc giao dịch đất đai phải đăng ký, thì quá trình này sẽ đơn giản hơn. Kinh nghiệm của một số quốc gia cho thấy, sau một số năm nhất định tiến hành cập nhật tự động thì dữ liệu giá đất sẽ phủ kín hết bảng giá đất, thậm chí từ đó sẽ hình thành nên bản đồ giá đất – mục tiêu hướng đến của chúng ta.

Để công tác định giá đất sát với giá thị trường, theo PGS.TS. Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo, Đại học Thành Đông, từ kinh nghiệm thế giới và thực tiễn của nước ta cho thấy cần bảo đảm được 5 yếu tố. Đó là cơ sở pháp lý (Luật và văn bản dưới Luật gồm Nghị định, Thông tư, Quyết định) minh bạch, rõ ràng tuân thủ đúng quy luật sự hình thành và vận động của giá cả trong nền kinh tế thị trường, phù hợp với thông lệ quốc tế; đội ngũ cán bộ thực thi có năng lực chuyên môn, có đạo đức nghề nghiệp; cơ sở dữ liệu, thông tin phục vụ cho công tác định giá có độ tin cậy, chuẩn xác; có sự giám sát, thanh tra, kiểm tra đầy đủ; có chế tài xử phạt nghiêm minh. Trong đó, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với giá thị trường là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình.

Ngoài ra, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, lưu ý, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất, có thể bao gồm các bước: lựa chọn/xác định vùng giá trị và thửa đất chuẩn theo mục đích sử dụng, đặc điểm tương đồng (thông qua tổ chức khảo sát, điều tra về đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai…); xây dựng hệ thống tính giá đất và áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp; thành lập Hội đồng thẩm định giá đất; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/huyện (UBND cấp tỉnh/huyện) trình Hội đồng nhân dân thông qua và ban hành quyết định về Bảng giá đất (hàng năm), giá đất cụ thể…

Hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp

Để thiết lập hành lang pháp lý đồng bộ, chuyển trọng tâm từ phương thức quản lý nặng về hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế để quản lý, điều tiết các quan hệ đất đai, đảm bảo việc định giá công khai, minh bạch, chống thất thoát, thu đúng, thu đủ cho ngân sách nhà nước, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã hoàn thiện quy định về nguyên tắc định giá đất phù hợp với nguyên tắc thị trường. Đồng thời, hoàn thiện và bổ sung nguyên tắc bảo đảm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết định.

Nhưng có thể thấy, giá đất và những vấn đề tài chính về đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề phức tạp, khó nhất, bởi có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường. Hiểu như thế nào là giá đất thị trường là vấn đề không đơn giản, cũng như nhiều nội dung về tài chính đất đai khác. Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nhấn mạnh, nếu xử lý, khơi thông được chính sách tài chính về đất đai và giá đất thì những vấn đề khác của Luật Đất đai cũng sẽ được xử lý, kể cả việc thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư. Do vậy, xây dựng quy định của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) như thế nào để có thể vận hành được là một đòi hỏi đặt ra với việc hoàn thiện đạo luật này trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, việc xây dựng bảng giá đất hàng năm như dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định sẽ là căn cứ thực hiện các hoạt động thu hồi, đền bù, sử dụng đất đai một cách công bằng, minh bạch. Đặc biệt, như nhấn mạnh của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà, bảng giá đất được xây dựng cũng cần góp phần điều hoà giá trị gia tăng từ đất đai, bảo đảm công bằng giữa người dân, nhà nước, doanh nghiệp, thậm chí bảo đảm công bằng giữa các khu vực, vùng miền, địa phương, thậm chí giữa các dự án có tính chất khác nhau. “Trong kinh tế đất đai, Nhà nước không chỉ điều tiết ở những khu vực phát sinh giá trị gia tăng từ đất đai mà còn cả cộng đồng ở đó, cũng như ở những khu vực, cộng đồng khác và những dự án không phát sinh giá trị gia tăng từ đất đai”, Phó Thủ tướng Chính phủ lưu ý.

Nhìn ở diện rộng hơn, như nhấn mạnh của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ tại Phiên họp thứ 15 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quá trình xây dựng và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) là ví dụ sinh động nhất để đánh giá năng lực xây dựng pháp luật, năng lực thể chế hóa các chủ trương, chính sách của Đảng thành pháp luật Nhà nước, đánh giá năng lực kiến tạo phát triển, năng lực tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn trước đây và không “đẻ ra” những khó khăn, vướng mắc mới. Do vậy, Chủ tịch Quốc hội yêu cầu, phải đánh giá rất kỹ lưỡng, trên tinh thần lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích của cộng đồng, lợi ích của doanh nghiệp, lợi ích của người dân, quyền và lợi ích hợp pháp của từng chủ thể trong dự thảo Luật.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện đang được lấy ý kiến nhân dân và sẽ được hoàn thiện, trình Quốc hội cho ý kiến lần thứ hai tại Kỳ họp thứ Năm tới. Những góp ý của các chuyên gia, các đại biểu Quốc hội và tiếng nói thực tiễn từ địa phương về tài chính đất đai nói chung và định giá đất nói riêng là nguồn dữ liệu hết sức quan trọng để cơ quan chủ trì soạn thảo, cơ quan chủ trì thẩm tra tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự thảo Luật trình Quốc hội. Điều quan trọng nhất là phải tính toán, nghiên cứu kỹ lưỡng, thấu đáo cả về lý luận, về căn cứ pháp lý và thực tiễn để mọi quy định khi đã đưa vào luật đều phải bảo đảm tính khả thi, bảo đảm sự vận hành thông suốt trong thực tế chứ không phải chỉ là những quy định hay trên giấy.