Thúc đẩy sử dụng công bằng, hiệu quả

Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp bất thường lần thứ Năm là đạo luật lớn, tác động đến nhiều mặt của đời sống xã hội, thu hút sự quan tâm của nhiều cá nhân, doanh nghiệp, nhà đầu tư. Với nhiều điểm mới mang tính đột phá, Luật được kỳ vọng sẽ tạo đà cho sự khởi sắc thị trường bất động sản thời gian tới; đồng thời, thúc đẩy sử dụng công bằng, hợp lý nguồn thu từ đất, khuyến khích sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả.

Tạo điều kiện cho sản xuất nông nghiệp theo quy mô lớn

Theo nhiều chuyên gia luật cũng như kinh tế, hiện nay, quá trình đô thị hóa đang ngày một phát triển, nhu cầu ở thực ngày càng tăng cao, chiếm tới 80% trong khi nhu cầu đầu tư dài hạn chỉ chiếm 15% và đầu cơ là 5%. Do đó, Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ tạo điều kiện, mở ra giai đoạn phát triển mới của thị trường bất động sản.

Phân tích về quyền người dân, Nhà nước được hưởng lợi khi Luật Đất đai (sửa đổi) chính thức có hiệu lực, Giám đốc Công ty TNHH luật LawKey, Luật sư Lương Huy Hà (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) cho rằng: Luật Đất đai (sửa đổi) quy định Bảng giá đất hàng năm theo giá thị trường thì Nhà nước và người dân sẽ đều có lợi khi thực hiện đền bù và các việc khác liên quan đến giá đất tại thời điểm đền bù. Quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất sẽ được tăng lên rất nhiều. Khi Nhà nước tổ chức giao đất cho các doanh nghiệp, cho thuê, hoặc giao đất có trả tiền sẽ thu được giá chính xác. “Khi có bảng giá đất đúng bản chất, Nhà nước đo đếm được chênh lệch địa tô của đất đai do Nhà nước chuyển đổi quy hoạch, xây dựng hạ tầng hay do người dân, doanh nghiệp đầu tư. Từ đó, Nhà nước có các chính sách phù hợp để thu thuế, điều tiết lại địa tô cho toàn dân. Đồng thời, quy định mới này góp phần minh bạch hơn thị trường bất động sản”- Luật sư Hà cho biết.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai (sửa đổi) lần này bổ sung quy định về xây nhà lưu trú cho công nhân khu công nghiệp sẽ được miễn, giảm tiền thuê đất (tại điểm b, khoản 1, Điều 158). Các luật gia cho rằng: Quy định này là sự bổ sung hợp lý nhằm khuyến khích doanh nghiệp xây dựng nhà lưu trú, nhà ở xã hội bảo đảm chỗ ở cho người lao động, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân ngày một tăng cao. Theo đó, thời gian tới, giải quyết được đầy đủ nhu cầu ở thực sẽ hỗ trợ tối đa việc thanh khoản trên thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, nhưng tại khoản 6, Điều 45 Luật Đất đai (sửa đổi) cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận. Theo luật sư Lương Huy Hà: Quy định này sẽ tạo điều kiện, cơ sở cho sản xuất nông nghiệp theo quy mô lớn. Khi doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng, tích tụ ruộng đất cũng sẽ phần nào làm "nóng" thị trường bất động sản nông nghiệp.

Khơi thông việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 81 Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thuộc trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Đây là quy định “ngặt nghèo” hơn so với Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2013 cũng quy định Nhà nước thu hồi đất do người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước nhưng kèm theo điều kiện “đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành”. 

Với Luật Đất đai (sửa đổi), chỉ cần không hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chủ sử dụng đất sẽ bị thu hồi đất mà không cần thêm điều kiện đã từng bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng không chấp hành. Điều này sẽ làm giảm bớt tình trạng ôm, găm đất được giao, gây thiệt hại lớn nguồn lực, ngân sách nhà nước. Cá nhân, tổ chức, tổ chức kinh tế khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ phải tính toán để nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất đúng hạn. Cá nhân, tổ chức không đủ năng lực tài chính để thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đúng hạn sẽ phải cân nhắc khi có ý định găm đất, ôm đất vì khả năng sẽ bị “mất trắng” do bị thu hồi.

Theo các chuyên gia luật, trong lần sửa Luật này, rất nhiều điều khoản được điều chỉnh theo hướng bảo vệ lợi ích tối đa cho người dân. Theo đó, những người sở hữu đất đai thuộc diện phải thu hồi sẽ được hưởng mức giá đền bù sát với giá giao dịch trên thị trường. Điều này nhằm bảo đảm người dân sẽ không bị thiệt. Đây được coi là sự ghi nhận của Nhà nước đối với người dân có đóng góp cho lợi ích chung của địa phương, khu vực và đất nước, trong mọi trường hợp đều được bảo đảm quyền lợi, lợi ích hợp pháp.

Ngoài ra, liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận. Nếu như trước đây, rất nhiều người dân phải vất vả để được cấp giấy chứng nhận. Thì trong luật mới, trách nhiệm này thuộc về Nhà nước. Theo đó, Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận cho người dân thuộc diện được cấp giấy chứng nhận. Đây là những điểm mấu chốt để khơi thông việc cấp giấy chứng nhận cũng như tạo điều kiện cho các dự án đất ở, đất thương mại đi vào hoạt động, các địa phương sẽ thuận lợi trong đấu thầu các dự án sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận cho các dự án xây dựng nhà ở trong thời gian tới.